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| 「管理会社は同じではありません」 |
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賃貸管理会社は、入居者を募集し、家賃を集金しトラブルやクレームを対処します。
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| 表面的には、どこも同じメニューとして揚げているように見えるかもしれません。 |
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| でも「何を目的として賃貸管理をしているのか」によって各々の仕事の質に、大きな差があることをご存知でしょうか |
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| それは、ただ賃貸管理という作業を「こなして」いるか、 |
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| 「オーナーの収益をより多くすること」を目的としているか、の違いです。 |
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| 例えば、空室を埋める方法を考えると、 |
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| 単なる賃貸管理なら「安易に家賃を下げる」ことを勧めるかもしれません。 |
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収益を考えるなら、家賃の値下げを含めて「収益を最も増やす方法」を提案します。
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| 例えば、クレームを唱える入居者への対応を考えると、 |
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| 単なる賃貸管理なら「クレームが収まれば解決」と考えるかもしれません。 |
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| 収益を考えるのならクレームの元を絶って、同じトラブルを起きないように行動します。 |
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オーナーの物件を「暮らしやすく」することが、なにより収益確保に貢献するからです。
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| 賃貸管理会社はどこも同じではありません。 |
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| 「収益を改善する管理」 |
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| 弊社は「オーナーの収益改善に貢献する管理」を目指します。 |
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| 例えば、８万円の家賃で賃貸中の１棟（１０室）に１億円を投資したとします。 |
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| 1)年間賃料 8万円×10室×12か月＝960万円 |
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| 2)表面利回 年間賃料 960万円÷投資額 １億円＝9.6％ |
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| 退去者が１人（10％）出たとします。これが実行賃料です。 |
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| ３)実行賃料 年間賃料 960万円 - ロス 96万円（10％）＝864万円 |
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| 固定資産税や保険、修繕費、備品代等の運営費に15％かかるとします。 |
| 実行賃料から運営費を除いたのが、営業利益です。 |
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| ４）営業利益 実行賃料 864万円 - 運営費 144万円（15％）＝720万円 |
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| ５）実質利回 営業利益 720万円÷投資額 1億円＝利回り7.2％ |
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| 実質利回りは7.2％となりました。 |
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| 営業純利益から負債支払額をを引くとキャッシュフローが出ます。 |
| このキャッシュフローに対して、対策を立てます。 |
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| ６）キャッシュフロー 営業純利益 - 負債支払額＝（税引き前）キャッシュフロー |
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| 弊社は「オーナーのキャッシュフローを増やす」事を目指しています。 |
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| つまり、家賃を下げて満室にする事だけではキャッシュフローは増えません。 |
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| その為には、空室になってからではなく、満室の内に対策をとるのが大切です。 |
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| 「空室対策のポイント」 |
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| 空室対策のポイントは「退去者を減らす」事です。 |
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| 入居者が退去すると下記のようになります。 |
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| ①募集賃料を下げる |
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| ②次の借主が決まらない |
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| ③広告費などの費用が増える |
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| 1988年～1990年代に一斉に建てられたお部屋では、特にこの問題が顕著です。 |
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| 退去を減らす為に、弊社は入居者の声をオーナーに届けます。 |
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通常管理会社は契約後、ご入居後のトラブルをやや恐れ、ご入居者と連絡を
取り合う事は稀です。 |
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弊社ではご入居後、一定期間内に複数回の訪問・連絡を取り、ご入居者からの
情報・要望を確認します。 |
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その情報をいち早くオーナーに届けることで退去を少しでも防げると考えている
からです。 |
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| さらにご入居者のアニバーサリー（誕生日等）にお祝いのお手紙を差し上げます。 |
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| 普段より入居者とコンタクトを取ることで、気軽に連絡をして頂ける関係を築いていきます。 |
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今はインターネットで何でも調べられます。お隣の空いた部屋が、自分の部屋
より安く募集されたいると入居者は知っていたらどうなりますか？ |
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| 不公平だと感じ、不満を感じるでしょう。 |
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あるいはルールを守らない他の入居者がいて、それが不満で退去を考えているかもしれません。
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| 入居者の不満の芽を早く摘めば、退去は防げます。 |
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| 「当社の賃貸管理」 |
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| 弊社はご入居者からの要望・クレーム・満足度等をタイムリーに吸い上げ、賃貸物件の設備等を含めた維持・向上のご提案をオーナーに致します。 |
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管理料は賃料の５％を頂きますが、それ以上の収益を出しオーナーの役に立てるメニューを揃えています。
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| つまり、 |
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| １）家賃を高く維持するよう物件の「利用価値」を高め |
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| ２）「空室」や「値下がり」等のロスを減らし |
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| ３）無駄な「運営費」を省く提案を行います |
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| 弊社と一緒に収益を増やす賃貸管理を目指しませんか？ |
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| どうぞお気軽にお問合せ下さい |
入居募集や建物管理まで
