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空室対策の”打つ手”について考えます。
 
1.家具等を設置する
 
何も置いていないガランとした部屋は味気ないものです。その部屋を見て
「住みたい!」と思って頂く為、あらかじめ主要な家具をセットしておくと効果的です。
 
分譲マンションのモデルルームや、住宅展示場の室内は必ず家具類が配置されています。その理由は、家具類が物件の価値を高め、より入居後の生活をイメージできるからです。
賃貸の場合はモデルルームほど高価な家具は置けないかもしれませんが、その部屋のグレード・賃料に合ったものを、なるべく安く・センス良く選べば良いと思います。
特に学生や若い独身層向けの部屋は、カーテン・テーブル・照明器具があるだけで、印象が俄然違います。これから家具を揃えるかもしれないので、「希望するなら家具付きで貸します」と言う戦術も使えます。
その場合は賃料の1カ月以内で揃える事がポイントです。
明るめのカラーを使えば、部屋全体も明るく見えます。特に陽当りや階数の関係で暗くなりがちな部屋は、カーテンの色や照明器具で欠点を補う事が出来ます。
 
2.初期費用を抑え、借りやすくする
 
賃料等の募集条件の決定は慎重にならざるを得ません。2年から4年位で住んで貰えるとしたら、1,000円2,000円の違いでも、積もれば大きな差になります。
少しでも高く貸したいが、借りて貰えなければ空室ロスが発生します。
賃料条件の設定は悩ましいですね。
「実質賃料表示」をご存知ですか?(めやす賃料とも呼ばれます)
4年間(48か月)で徴収する賃料、共益費、礼金、更新料、を足して48か月で割り、入居者の実質的な月額負担額を表すことです。
賃料70,000円、共益費2,000円、礼金1カ月、更新料1カ月の条件だと4年間での平均月額支払額は74,916円になります。
入居者はこれを「高いか、安いか」を判断すればよいので、「礼金がゼロとか、更新料が取られるから」と言う目先の条件にとらわれないですむ、と言うアイデアです。
オーナーもこの方法を採用してみてはいかがでしょうか?
つまり、月額の賃料がいくら欲しい、と言う狭い範囲で見ないで2年・4年間の総収入を月数で割った実質月額収入で判断しようと言う考え方です。
そうすると収入の大元になる賃料を下げるより、礼金などの一時金を下げたり、家具の設置に1カ月分の費用をかけたり、フリーレントと言う家賃無料サービスをする方が、総収入への影響が少ないと言うケースが多い事に気付くと思います。
入居を検討されているお客様は、初期費用の負担額が多いか少ないかで判断します。
ですから、賃料等の募集条件を決定する時の判断材料のひとつに加えてみてください。
 
3.特徴のある設備を追加する
 
築年数が経過した物件は、設備的にお客様のニーズに応えられないので苦戦します。
そこで費用をかけて設備の追加工事もやむ得ない、となりますが、その場合入居者に合わせた特徴のある設備にしましょう。
一つのヒントとして、「アットホーム」による下記のようなアンケート結果があります。
 (2014年11月実施)
 
部屋を探しているときに重視した設備は?と聞いたものです。その結果は
<シングル>
☆1位 収納
☆2位 エアコン
☆3位 モニターインターホン
 
特に女性にニーズが高い設備。ドアを開けずに相手を確認出来る安心感は大きいです。中古物件の空室対策として後付けされることが多い設備で、オーナーの費用対効果が高い防犯設備と言えます。
 
☆4位 高速インターネット回線
 
「安いインターネット料金」「インターネット無料」をキャッチコピーとして入居者を獲得する物件が増えています。
 
☆5位 ガスコンロ
 
電気コンロは時間がかかる、電気の容量を使うとの理由で敬遠されがちです。IHヒーターは使える鍋の種類が分からないとの声も耳にします。最初からガスコンロが備えてあれば、購入する費用も手間も省けますね。
 
<カップル>
☆1位 エアコン
☆2位 シャンプードレッサー
 
照明付の鏡、収納があり、があり、朝の身支度に欠かせません。
 
☆3位 ガスコンロ
 
2DK物件だと、ご自分で購入しなければならないのが大半です。
都市ガス用とプロパン用では、仕様が異なるのもネックです。
 
☆4位 押入れ
 
<ファミリー>
☆1位 押入れ
 
家族が増えると、収納が欠かせません。
 
☆2位 追炊き機能付バス
 
築10年を超えるファミリー物件には、この設備が付いていないものが多く見られますが、
世帯規模の関わらす強い人気です。
 
☆3位 ガスコンロ
 
男女や年齢によっても、必要な設備は異なりますので、物件の客層に合った特徴のある設備を選ぶのがポイントです。
 
4.外観に一工夫
 
出かける時と帰って来る時、入居者が毎日見るのが建物の外観です。
 
「いい建物だな」と感じるのと、「いつか引っ越したい」と思い続けるのとでは大きな違いです。
 
その気持ちは物件を案内されたお客様も同じでしょう。
 
費用はかけなくても手間さえかければ、外観を良くする工夫があるはずです。
 
樹木や草花を植えて手入れしてみたり、スポットライトひとつでも感じは変わります。
冬にはイルミネーションを少し付けるだけでもお洒落な感じになります。
もし十分なスペースがないなら、プランターでもOKです。
最近ではプラスチック製でもお洒落なデザインの物が売られています。 
 
またエントランスにスペースがあれば、小さいクリスマスツリーを飾りを見るだけで
心がウキウキするものです。
 「こういうことをする物件(オーナー)は、いい生活を提供してくれそう」と思って頂けると思います。
 
 
5.条件を緩和する
借主を募集する時には必ず入居条件を設定します。どんな人でも関係なく入居を許可すると、家賃の滞納や近隣とのトラブルに繋がりますから、条件があるのは賃貸経営としては当然です。
しかし条件によっては緩和する事が可能か考えてみましょう。
建物の古さやニーズにマッチしていない設備等、条件が悪いのは承知だが、さりとて費用はかけたくない、と言う事情もあるはずです。
だからと言って賃料の値下げだけで対応したらキリがありません。
そこで今まで”不可”としてきた条件の中で緩和できるものはないでしょうか?
1)ペット飼育を条件付きでOKとする
  現入居者にはペットアレルギーの方もいるかもしれないので、配慮も必要です。
  共用部分では抱っこする・ゲージに入れる等、ルールも事前に明確にします。
 
2)外国籍の方もOKとする
  外国人専用の保証会社もあります。
  契約から入居後も外国語対応なので、言葉の壁も低くなります。
  ただし日本人の身元引受人は必須ですね。
 
3)高齢者の方も条件付きでOKとする
   この先の高齢化社会を見据えると、避けて通れない道かもしれません。
  まず近隣に親族がいることが必須ですね。
  入居者見守りサービスの導入や、場合によっては
  ケアマネージャーとの連絡体制も必要。
   また万が一を考えて、入居者とオーナーそれぞれの保険の見直しも
  検討しましょう。
 
これらの例はトラブルや賃料滞納が起きる可能性が高いので、ハードルを設けていたのですが、契約条件等の工夫でリスクを軽くして空室対策を優先する考えです。
契約条件の工夫の一つとして「定期借家契約を活用する方法があります。
定期借家契約とは、ご存知のように定めた期間が来たら、契約が必ず終了するという制度です。
入居条件を緩和して、賃貸経営上のリスクが増大しそうなケースで、この定期借家制度の活用によって、そのリスクを軽減します。
具体的には、最初の契約期間を2年に設定します。そして「再契約を前提という条件を説明します。
2年間問題なく経過すれば、貸主の不安は減り借主の信用が確立しますから、
そこから先は2年毎に再契約を繰り返せばよいのです。
言わば、最初にお試し期間を設けて様子を見る、という方法です。
最初の契約期間で契約上の約束が守られなければ、「再契約に応じない」と言う条件を明確に説明すれば、最悪2年間の我慢で退去を迫ることが出来ます。
 
いくつかのヒントを紹介しましたが、繁忙期に向けて今から空室対策の打つ手は講じておきましょう。
 
 
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