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「管理会社は同じではありません」 
 
例えば、お腹が痛くなった時にお世話になるお医者さんには
 
名医と呼ばれる方と、普通のお医者さんと、やぶ医者と噂される人がいます。
 
大工さんにも、タクシー運転手にも、警察官だって
各々の仕事の質に、大きな差があることはご承知だと思います。
賃貸管理会社は、入居者を募集し、家賃を集金しトラブルやクレームを対処します。
 
表面的には、どこも同じメニューとして揚げているように見えるかもしれません。
 
でも「何を目的として賃貸管理をしているのか」によって各々の仕事の質に、大きな差があることをご存知でしょうか
それは、ただ賃貸管理という作業を「こなして」いるか、
「オーナーの収益をより多くすること」を目的としているか、の違いです。
例えば、空室を埋める方法を考えると、
 
単なる賃貸管理なら「安易に家賃を下げる」ことを勧めるかもしれません。
 
収益を考えるなら、家賃の値下げを含めて「収益を最も増やす方法」を提案します。
 
例えば、クレームを唱える入居者への対応を考えると、
 
単なる賃貸管理なら「クレームが収まれば解決」と考えるかもしれません。
 
収益を考えるのならクレームの元を絶って、同じトラブルを起きないように行動します。
 
オーナーの物件を「暮らしやすく」することが、なにより収益確保に貢献するからです。
 賃貸管理会社はどこも同じではありません。
 
 
「収益を改善する管理」
 
 弊社は「オーナーの収益改善に貢献する管理」を目指します。
 
 例えば、8万円の家賃で賃貸中の1棟(10室)に1億円を投資したとします。
 
 1)年間賃料     8万円×10室×12か月=960万円
 
 2)表面利回り    年間賃料 960万円÷投資額 1億円=9.6%
 
 退去者が1人(10%)出たとします。これが実行賃料です。
 
 3)実行賃料     年間賃料 960万円 - ロス 96万円(10%)=864万円
 
 固定資産税や保険、修繕費、備品代等の運営費に15%かかるとします。
 実行賃料から運営費を除いたのが、営業利益です。
 
4)営業利益     実行賃料 864万円 - 運営費 144万円(15%)=720万円
 
5)実質利回り    営業利益 720万円÷投資額 1億円=利回り7.2%
 
             実質利回りは7.2%となりました。
 
 営業純利益から負債支払額をを引くとキャッシュフローが出ます。
 このキャッシュフローに対して、対策を立てます。
 
 6)キャッシュフロー 営業純利益 - 負債支払額=(税引き前)キャッシュフロー
 
 弊社は「オーナーのキャッシュフローを増やす」事を目指しています。
 
 
つまり、家賃を下げて満室にする事だけではキャッシュフローは増えません。
 
その為には、空室になってからではなく、満室の内に対策をとるのが大切です。
 
「空室対策のポイント」
 
 空室対策のポイントは「退去者を減らす」事です。
 
 入居者が退去すると下記のようになります。
 
  @募集賃料を下げる
 
  A次の借主が決まらない
 
  B広告費などの費用が増える
 
 1988年〜1990年代に一斉に建てられたお部屋では、特にこの問題が顕著です。
 
 
退去を減らす為に、弊社は入居者の声をオーナーに届けます。
 
通常管理会社は契約後、ご入居後のトラブルをやや恐れ、ご入居者と連絡を
取り合う事は稀です。
 
弊社ではご入居後、一定期間内に複数回の訪問・連絡を取り、ご入居者からの
情報・要望を確認します。
 
その情報をいち早くオーナーに届けることで退去を少しでも防げると考えている
からです。
 
さらにご入居者のアニバーサリー(誕生日等)にお祝いのお手紙を差し上げます。
 
普段より入居者とコンタクトを取ることで、気軽に連絡をして頂ける関係を築いていきます。
 
 
今はインターネットで何でも調べられます。お隣の空いた部屋が、自分の部屋
より安く募集されたいると入居者は知っていたらどうなりますか?
 
 不公平だと感じ、不満を感じるでしょう。
 
あるいはルールを守らない他の入居者がいて、それが不満で退去を考えているかもしれません。
 
入居者の不満の芽を早く摘めば、退去は防げます。
 
「当社の賃貸管理」
 
 弊社はご入居者からの要望・クレーム・満足度等をタイムリーに吸い上げ、賃貸物件の設備等を含めた維持・向上のご提案をオーナーに致します。
 
 
 管理料は賃料の5%を頂きますが、それ以上の収益を出しオーナーの役に立てるメニューを揃えています。
 つまり、
 
 1)家賃を高く維持するよう物件の「利用価値」を高め
 
 2「空室」「値下がり」等のロスを減らし
 
 3)無駄な「運営費」を省く提案を行います
 
弊社と一緒に収益を増やす賃貸管理を目指しませんか?
 
 どうぞお気軽にお問合せ下さい
 
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